ご相談から引渡しまで

「いますぐ売る気がない」相談こそ歓迎

本田が22年で多く受けてきた相談は「あと半年〜1年後に売却を考えている」というものでした。早い段階で相場感をつかみ、修繕やリフォームを「するか／しないか」を判断できると、結果として高く売れるケースが多いです。慌てて動き始めるより、半年前から情報収集を始めた方が、売却スケジュールのコントロールがしやすくなります。

共有名義・住宅ローンの状況は最初に共有を

意外と多いのが、ご家族との共有名義になっていることに後から気づくケースです。所有者全員の合意がなければ売却契約はできません。残債が売却見込み価格を上回る「オーバーローン」かどうかも、最初の段階で金融機関に確認しておくとスムーズです。オーバーローンでも売却は可能ですが、自己資金で不足分を補填する必要があり、資金計画が変わってきます。

売却理由は正直に伝えてOK

「離婚で急いでいる」「相続税の納税期限が近い」など、デリケートな事情ほどお伝えいただくほうが、適切なご提案ができます。当社では片手仲介・専任媒介を基本としており、買主側との利益相反が起きにくい体制です。事情を踏まえた価格戦略・スケジュール組みが可能ですし、相談内容は守秘義務の範囲で取り扱います。

査定価格は「会社の実力」ではなく「営業判断」

業界20年以上で見てきた中で、査定価格と実際の成約価格には大きなズレが起きるケースがあります。専任媒介を取りたいがために高めの査定を出す会社もあるため、「なぜその価格なのか」根拠資料（成約事例・時点修正の考え方）を必ず確認してください。グループ会社の fudosan-souba.jp で公開されている地域別の相場と乖離していないかチェックすると安心です。

売出価格は査定価格より少し上げてもよい

査定価格は「3ヶ月で売れる価格」の目安。スケジュールに余裕がある場合は、査定価格より数%上げて売り出し、反響を見ながら調整する戦略もあります。ただし、上げすぎると最初の2週間の反響が取れず、長期化すると逆に値下げ交渉に弱くなります。「上げ幅」と「観察期間」をセットで決めておくのがコツです。

関西エリアでは「住戸タイプ別」の相場感が重要

大阪市内のマンションは、同じ駅でも「ファミリータイプ（70㎡以上）」と「コンパクトタイプ（40㎡前後）」で坪単価がまったく異なります。査定書に近隣事例が載っている場合、ご自宅と「住戸タイプ」「築年帯」「階数」が近い事例を選んでいるかをご確認ください。築古マンションでは「リノベーション履歴の有無」も価格に大きく効きます。

一般媒介の「複数社競合」は基本的にお勧めしません

「複数社に依頼すれば早く売れる」というイメージがありますが、実態は逆になることが多いです。各社が「自社で決めれば手数料がもらえるが、他社に決まればゼロ」という前提で動くため、広告費を厚く投じにくく、社内の優先順位も下がりがちです。1社に専任で任せ、責任を持って売却活動を行う方が、結果として早く・適正価格で売れるケースが多いと感じています。

「片手仲介」と「両手仲介」の違いを必ず確認を

不動産仲介には、売主側だけを担当する「片手仲介」と、売主・買主の両方を1社で担当する「両手仲介」があります。両手は会社の収益が2倍になりますが、構造的に売主と買主の利益が相反するため、当社は片手仲介を基本としています。媒介契約を結ぶ会社が「両手前提」かどうかは、必ず質問することをお勧めします。

媒介契約期間は「3ヶ月固定」と思わなくてよい

法律上は最長3ヶ月ですが、双方合意で更新も解約もできます。「途中で会社を変えたい」と感じた場合、契約満了を待たずにご相談ください（ただし違反による解約はトラブルになることもあるため、誠実な対話が前提です）。当社は更新時に必ず「これまでの活動レポート」と「次の3ヶ月の方針」をご説明し、納得いただいたうえで継続するかご判断いただいています。

最初の2週間が最も大事

不動産ポータルサイトでは、新着物件として表示される最初の2週間に最も多くの反響が集まります。この期間に十分な反響が取れない場合、価格設定や写真・コメントの見直しが必要なサインです。当社は2週間時点でデータを共有し、必要なら早めの調整をご提案します。逆にここで慌てて値下げするのではなく、まず写真・コメント・販売条件を見直すのが順序です。

内見前のひと手間で印象は劇的に変わる

玄関の靴を片付ける、窓を開けて空気を入れ替える、カーテンを開ける、シンクを磨く——この4つだけでも内見時の印象は大きく変わります。プロのハウスクリーニングを入れるかどうかは費用対効果を一緒に検討します。費用5〜10万円で内見時の印象が改善し、結果として値引き交渉幅が縮小すればプラスになります。

値下げのタイミングと幅は「反響データ」で判断

反響が少ない場合の値下げは、勘ではなくデータで判断することをお勧めします。具体的には「ポータル閲覧数」「問い合わせ数」「内見数」の3指標を1ヶ月単位で見て、想定の半分を下回るなら検討時期です。値下げ幅は5%が一つの目安。1%・2%の値下げはほとんど反響に影響しないため、やるなら効果が出る幅で踏み込むのが鉄則です。

居住中売却は「内見の時間枠」を週末に集約を

居住中（住みながら売る）の場合、内見対応のストレスが大きくなりがちです。事前に「土日の◯時〜◯時のみ対応」と枠を決めておき、平日は対応しない、と整理しておくほうが、長期戦に耐えられます。複数組の内見をまとめて受ければ売主様の負担も減り、買主様にも「人気物件」という印象が伝わります。

「物件状況等報告書」は正直に書く

雨漏り・シロアリ・給排水の不具合・近隣トラブル・自殺などの心理的瑕疵——これらは知っていれば必ず告知する義務があります。「言わなければわからない」と隠して契約後に発覚すると、契約解除や損害賠償の対象になります。本田の経験上、誠実な開示が結果的にトラブル予防になります。書きづらい項目があれば事前に担当へご相談ください。書き方も含めてサポートします。

住宅ローン特約の期限を確認

買主様が住宅ローンの審査を受ける場合、「ローン特約」が付いていることがほとんどです。これは「審査が通らなければ契約を白紙解除できる」条項です。期限内に通らなかった場合、手付金は買主様に返還する必要があるため、契約から特約期限までの2〜3週間は次の物件購入の判断を保留しておくのが安全です。

付帯設備表の「不具合あり」は誠実な記載を

エアコン・給湯器・ガスコンロなどの付帯設備について、「ある」「なし」「不具合あり」を記載します。不具合があるものを「ある（正常）」と書いて引渡し後にクレームが入るのが最もトラブルになるパターン。「不具合あり・引渡し後の修理費は買主様負担」と明記しておけば、価格交渉で一定の値引きを織り込み済みのケースが多く、後の関係が良好に進みます。

引越しは決済日の1〜2日前までに完全に終わらせる

当日はバタバタしますし、室内に荷物が残っていると「契約違反」となり買主様への引渡しができません。引越しは決済日の前日までに完全に終わらせ、決済前日に売主様自身で最終確認することをお勧めします。残置物を「サービスとして残してほしい」と買主様から要望される場合は、契約書にその旨を必ず明記してください。「言った言わない」のトラブルが多い領域です。

抵当権抹消は金融機関とのスケジュール調整が肝

住宅ローンが残っている場合、決済日に売却代金で一括返済し、同日に抵当権抹消登記を行います。金融機関の事務処理は意外と時間がかかるため、決済日の3〜4週間前に「抵当権抹消の準備をお願いします」と銀行へ連絡しておくのが安全です。当社が代行して連絡することも可能です。書類の受け渡しタイミングも金融機関により異なるため、担当司法書士と事前に確認します。

固定資産税と管理費の日割り精算を忘れずに

固定資産税は1月1日時点の所有者が納税義務を負いますが、慣例として「引渡し日を境に日割り精算」します。マンションの管理費・修繕積立金も同様。これらは決済時に精算金として現金（または振込）でやり取りするため、当日の精算明細を必ずご確認ください。関西では「4月1日起算」が一般的ですが、地域・契約により異なるため、契約書記載の起算日を確認してください。