【完全版】大阪・関西の古家付き土地売却ガイド｜本田憲司が解説（2026年）
大阪・関西の古家付き土地売却は、古家付きのまま売るか・解体して更地で売るかの判断が成約価格を大きく左右します。判断軸は土地値・解体費・買主層の3つ。不動産売却サポート関西（代表 本田憲司）が、22年の実務でお伝えします。
古家付き土地売却で押さえるべき3つの論点とは？
古家付き vs 解体更地の判断軸（土地値・解体費・買主層）
再建築不可リスクと私道・越境の事前調査
契約不適合責任の特約調整（古家付きは特に重要）
古家付き土地と築古戸建ての違いは？
同じ物件でも、売却時の表示方法が「築古戸建て」と「古家付き土地」で買主層・査定軸が変わります。
築古戸建て：建物の使用価値（リフォーム前提）も評価対象。実需・買取再販業者が主な買主層
古家付き土地：土地値中心の評価、建物は「解体予定の負動産」扱い。建売業者・実需（解体予定者）が主な買主層
築20年超は古家付き土地として売る方が買主層が広がるケースが多く、当社は両軸で査定して提案します。
古家付きで売るか、解体更地で売るか？
解体費はどれくらいかかる？
大阪市内の解体費目安:
木造30坪：150〜250万円
鉄骨造30坪：250〜400万円
RC造30坪：400〜600万円
残置物処理費・アスベスト調査費・井戸埋戻費が追加でかかる場合があります。当社は信頼できる解体業者を紹介可能。
判断軸はどう組み立てる？
3つの軸で総合判断します:
土地値が解体費を上回るか — 上回れば更地化が有利
買主層 — 建売業者は更地希望、買取業者は古家付きでも可
特例適用 — 空き家3,000万円特別控除は解体更地化または耐震リフォーム が条件（2027年12月31日まで）
古家付き土地の査定はどこを見る？
用途地域と容積率で何が決まる？
用途地域は建てられる建物の用途・規模 を規定し、買主層を決定します。第一種低層住居専用地域は戸建て建売業者、商業地域はテナントビル・マンション業者が買主候補。
接道・形状でどれくらい価格が違う？
整形地と旗竿地、接道4m以上と私道接道では、同じ面積でも坪単価が1.3〜1.7倍違う ことがあります。再建築可否・隣地越境・私道持分は査定前の調査が必須。
契約不適合責任はどう特約する？
古家付き土地は、建物については契約不適合責任を免責 する特約が一般的。買主が解体前提で買うため。土地部分（地中障害物・土壌汚染）は売主責任が残るのが標準です。
古家付き土地売却のよくある質問
築40年戸建てですが、解体すべきか古家付きで売るか迷います
判断は土地値・解体費・買主層 の3軸。土地値が高く解体費を吸収できる立地なら更地化、土地値が伸び悩むエリアなら古家付きで投資家・買取業者にも打診できます。当社は両軸で査定します。
空き家3,000万円特別控除を使いたいです
適用条件は(1) 1981年5月31日以前建築、(2) 区分所有建物以外（戸建て・アパート）、(3) 相続から3年経過する日が属する年の12月31日までに売却、(4) 売主が解体更地化または耐震リフォーム、(5) 売却価格1億円以下。期限は2027年12月31日まで。当社は税理士と連携して適用判定を行います。
解体費が予算的に厳しいです
古家付きのまま売る選択肢があります。建売業者・買取業者・投資家への打診で、古家付きでも適正価格 がつくケースがあります。当社は解体せずに最大限価格を伸ばす販売戦略も提案可能。
古家を残置物ごと売れますか？
原則NG。残置物は売主責任で撤去するのが標準ですが、残置物撤去費用相当額を価格から控除 する形で「現状有姿」売却する事例もあります。買取業者向けの戦略です。
再建築不可と分かりました
再建築不可物件は、専門の買取再販業者・投資家 が主な買主層です。一般募集と並行して買取業者へ直打診する販売戦略が成約速度を上げます。
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22年の実務、解体業者・税理士・建売業者のネットワークで、解体判断から売却までワンストップ対応。片手仲介・専任媒介で囲い込みを行いません。
出典: 当社グループ運営 不動産相場サイト fudosan-souba.jp
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設関係の現場と長距離トラックドライバーを経て、不動産業界に転身。新築マンション販売の最前線でリーマンショックを乗り越え、念願だった独立を果たして「不動産売却サポート関西」を立ち上げました。24年間で培った問題解決力を武器に、ご所有不動産を「自分自身の大切な資産」と捉え、売主様ご本人に成り代わって売却完了まで伴走することをお約束します。
