【大阪】不動産売却で取得費が分からないときの対処法｜本田憲司が解説

親から相続した家、古い投資物件、長く住んだマイホーム——売却時に取得費が分からない ことは珍しくありません。対処法と税負担の影響を整理します。

概算取得費（5%ルール）の重さ

取得費が分からない場合、売却価格の5% を取得費として計算します。例: 5,000万円で売却した場合、取得費は250万円。残り4,750万円が譲渡所得（マイホーム特例で-3,000万円できれば1,750万円課税）。

実額取得費を証明する方法

(1) 売買契約書・領収書を探す

最も確実な証拠。実家の押入れ、貸金庫、古い書類ファイルを探しましょう。契約書がなくても領収書・通帳記録があれば実額立証が可能です。

(2) 抵当権設定額からの推定

購入時に住宅ローンを組んだ場合、登記の抵当権設定額から借入額が推定できます。頭金との合計で取得費の目安を立てる。国税不服審判所の裁決例で認められた事例もありますが、税務署判断のため税理士関与が必須。

(3) 公示地価・路線価からの推定

購入年の公示地価・路線価から土地相当を推定し、建物は標準建築費から推定する手法。認められるか否かはケースバイケース。

(4) 通帳・源泉徴収票から間接的に立証

購入時期の通帳記録、給与・退職金の振込記録などで資金源を示し、取得費を立証する手法。

相続不動産の取得費

相続で取得した不動産は、被相続人の取得費を引き継ぐ のがルール。被相続人が購入した時の契約書を探すのが第一歩。また、相続税を支払った相続人なら、取得費加算の特例（相続税の一部を取得費に加算）が併せて使えます。適用期限は相続開始から3年10か月以内。

税理士への依頼

取得費不明案件は、税理士の腕で取り戻せる金額が大きく変わります。当社は顧問税理士（染川順一氏）と連携し、売却前の取得費調査からサポートします。

よくある質問

出典: 当社グループ運営 不動産相場サイト fudosan-souba.jp