【大阪】共有名義の不動産を売却する方法｜本田憲司が解説
兄弟で相続した実家、夫婦共有のマンション、親子共有の自宅——共有名義の不動産 は、売却に共有者全員の同意が必要で、話し合いが難航しがちです。
共有名義の不動産とは何か？
複数人が一つの不動産を持分で所有する状態。持分は登記事項証明書 で確認可能。売却・賃貸・建替えなど変更行為は全員の同意 が必要（民法251条）。
共有名義はどうやって解消する？
(1) 全員で売却（最も普通）
共有者全員の同意のもと、全持分を一括で売却。売却価格を持分割合で分配。最も問題が少なく、相場通りの価格で売れる。
(2) 共有持分のみ売却
自分の持分のみを売却。他の共有者の同意は不要だが、買い手は共有持分専門の業者 に限られ、相場の3〜5割程度の価格になる。他の共有者から見れば「知らない人が共有者になる」状況なのでトラブルの元。
(3) 共有物分割請求（裁判）
話し合いで解決しない場合の最終手段。裁判所に分割を請求。現物分割（不可能なケース大半）、代金分割（競売）、代償分割（一人が買取り、他に金銭分配）の3パターン。
代償分割（推奨）
一人の共有者が他の共有者の持分を買い取り、金銭で分配する方法。不動産は単独所有になる。
代表者がローンで買い取り → 他の共有者に現金分配
売却して現金を持分割合で分配（実質売却）
当社は共有名義案件の取扱が豊富。全員に同じ情報（査定書・販売状況・諸費用）を共有し、中立な第三者として進めることで、兄弟間のトラブルを最小化します。
税務上はどこに注意する？
譲渡所得は持分按分：各共有者がそれぞれ確定申告
3,000万円控除：マイホームなら各人3,000万円ずつ適用可
代償分割の代償金：受け取った側に贈与税がかかるケース注意
よくある質問
共有者の一人が売却に反対しています。
まずは全員に査定書を共有 して、売却価格・分配金額を具体化することが大事。数字が見えると合意しやすくなります。それでも合意できなければ、顧問弁護士のご紹介や、共有持分のみ売却・代償分割の選択肢を検討します。
共有者と連絡が取れません
住所変更や疎遠で連絡が取れないケースも、相続不動産では珍しくありません。戸籍・住民票の調査、司法書士による調査、最終的に不在者財産管理人選任の家裁手続が必要になることも。顧問司法書士・弁護士と連携してご支援します。
共有持分のみ売る業者への依頼は？
価格が相場の3〜5割と低くなり、他の共有者にも影響が及ぶため、原則お勧めしません。他の選択肢（全員売却・代償分割・分割請求）を尽くしてからの最終手段。
不動産売却サポート関西へご相談ください
22年の実務、顧問税理士・司法書士・弁護士のネットワークで、売却から税務・法務までワンストップで対応します。片手仲介・専任媒介で囲い込みを行わない透明な進め方が当社の方針です。
出典: 当社グループ運営 不動産相場サイト fudosan-souba.jp
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設関係の現場と長距離トラックドライバーを経て、不動産業界に転身。新築マンション販売の最前線でリーマンショックを乗り越え、念願だった独立を果たして「不動産売却サポート関西」を立ち上げました。24年間で培った問題解決力を武器に、ご所有不動産を「自分自身の大切な資産」と捉え、売主様ご本人に成り代わって売却完了まで伴走することをお約束します。
