【大阪】不動産売却の契約不適合責任とは｜本田憲司が解説
2020年4月の民法改正で、瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。売主にとってリスクが上がっており、対策が必要です。
契約不適合責任とは
売却した不動産が契約に適合しない 状態だった場合、売主が買主に対して負う責任。「目的物が種類・品質・数量に関して契約の内容に適合しないとき」に発生（民法562条）。
瑕疵担保責任との違い
瑕疵担保責任（旧法）：売主が知っていた・知り得た瑕疵が対象、損害賠償・契約解除
契約不適合責任（新法）：売主の主観に関係なく契約の内容との不適合が対象、追完請求（修補・代替物引渡し）・代金減額・損害賠償・契約解除
売主のリスクが拡大しています。知らなかった瑕疵でも責任を負う可能性があり、また買主の請求権も拡大（追完請求・代金減額が新設）。
対象となる「不適合」
物理的瑕疵：雨漏り、シロアリ、給排水管の故障など
法律的瑕疵：建築基準法違反、私道の通行権なしなど
心理的瑕疵：自殺、事件・事故、近隣の異臭・騒音など
環境的瑕疵：暴力団事務所、ゴミ屋敷の隣接など
売主の対策
(1) 物件状況確認書（告知書）の作成
売主が知っている瑕疵・不具合・心理的瑕疵を書面で買主に告知。事前告知された不適合は契約不適合責任の対象外（買主が了承して購入したことになる）。宅建業者の媒介で必須書類です。
(2) ホームインスペクション
第三者の建築士による建物状況調査。雨漏り・シロアリ・耐震性・給排水管の状態を売却前に確認 しておけば、買主への告知も正確になり、成約後のトラブルが激減します。費用5〜10万円程度。
(3) 契約書での特約
中古物件では、「契約不適合責任を売却時から3か月に限定」「個人間取引で限定的免責」などの特約が一般的。ただし完全免責は無効になる場合があるため、宅建業者の媒介での適切な特約設計が重要。
買主が宅建業者の場合
買主が宅建業者（建売業者・買取再販業者）の場合、宅建業法第40条により契約不適合責任を完全免責できます。売主のリスクが大幅に下がるため、買取での売却は法務的に安全な選択肢です（ただし価格は通常の7〜8割）。
よくある質問
売却後何年まで責任を負いますか？
民法上の権利行使期間は買主が不適合を知った時から1年以内（民法566条）。ただし契約での特約で短縮可能（3か月が一般的）。20年経過後は除斥期間で消滅。
私が知らなかった瑕疵でも責任を負いますか？
YES。新法では売主の主観に関係なく契約との不適合が責任発生要件。ただし、物件状況確認書で開示しなかったが責任に直結するため、知っている瑕疵は全て告知することがリスク回避の鉄則。
インスペクションで瑕疵が見つかったら売れなくなりますか？
売れなくなることはありません。むしろ瑕疵を把握した上で適正価格・特約設計ができ、買主の安心材料にもなります。「分からないまま売る」のが最もリスクが高いです。
不動産売却サポート関西へご相談ください
22年の実務、顧問税理士・司法書士・弁護士のネットワークで、売却から税務・法務までワンストップで対応します。片手仲介・専任媒介で囲い込みを行わない透明な進め方が当社の方針です。
出典: 当社グループ運営 不動産相場サイト fudosan-souba.jp
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設関係の現場と長距離トラックドライバーを経て、不動産業界に転身。新築マンション販売の最前線でリーマンショックを乗り越え、念願だった独立を果たして「不動産売却サポート関西」を立ち上げました。24年間で培った問題解決力を武器に、ご所有不動産を「自分自身の大切な資産」と捉え、売主様ご本人に成り代わって売却完了まで伴走することをお約束します。
