【大阪市中央区】戸建て売却の相場と進め方｜2026年版・本田憲司が22年の実務で解説
大阪市中央区で戸建てを売却するときの判断軸を、不動産売却サポート関西（代表 本田憲司）が、22年の実務でお伝えします。成約事例の数値は グループ運営の不動産相場サイト で随時更新中の値をご確認ください。 戸建ては土地の形状・接道・建物状態で査定が大きく変わるため、区ごとの特徴を踏まえた値付けが重要です。
この記事の3つのポイント
大阪市中央区の戸建て市場の特徴と、土地値・上物含めた査定の見方
再建築不可・狭小地・古家付き土地の扱いと売却戦略
解体・古家付きで売る判断、ホームインスペクションの活用など
中央区の戸建て市場の特徴
本町・心斎橋・難波を含む大阪のビジネス＆繁華街中心区。オフィスから住居系まで需要層が幅広い。
中央区の戸建て市場：戸建ての絶対数が極めて少なく、出れば即決まる傾向。
成約事例・坪単価の最新値は、当社グループ運営の 不動産相場サイト（fudosan-souba.jp） で物件単位で確認できます。戸建ての場合、土地の形状・接道方向・建物築年で価格が大きく変動するため、近隣の成約事例だけで判断せず、個別査定が前提となります。
中央区で戸建てを売るときの3つの論点
1. 土地値か、上物含めた価格か
戸建て売却は大きく「土地値で売る」と「上物含めて売る」の2通りに分かれます。築20年を超えた木造戸建ては、建物の評価がほぼゼロになり実質的な土地値での取引になりがちです。一方、リノベーション履歴・耐震補強・ホームインスペクション結果などを示せば、築古でも上物に評価をつけて販売できます。大阪市中央区では、区画整理エリアと旧道沿いで戦略が大きく異なります。
2. 接道・前面道路・私道の権利関係
戸建ての査定で見落とされがちなのが、接道条件です。前面道路の幅員4m未満（2項道路）、敷地延長（旗竿地）、私道持分の有無、セットバック範囲などで、建替え時の有効敷地面積が変わり、買主の建築計画に直結します。当社では、媒介契約後の調査で道路課・建築指導課に確認を取り、買主が安心して建築計画を立てられる資料 を販売段階で揃えます。
3. 古家付きで売るか、解体して土地で売るか
築古戸建ては「古家付き土地」として売る選択肢もあります。売主が解体する場合、解体費用（木造なら坪3〜5万円が目安）が先行コストになりますが、更地のほうが買主の建築計画が立てやすく、価格交渉が早く進む傾向があります。古家付きで売る場合、建物の劣化・残置物・隣地越境などの現況を正確に開示することが契約不適合責任を回避するために重要です。
中央区固有の注意点
中央区で戸建てを売るときに、特に気をつけたい点。
仲介各社の動きが活発で査定価格のブレが大きい。複数社査定だけでは判断を誤りやすく、根拠の精査が重要。
再建築不可・接道2m未満物件
建築基準法上、敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ建物を建てられません。大阪市中央区の旧道・連棟長屋エリアでは、この条件を満たさない再建築不可物件が一定数あります。再建築不可物件は通常価格の50〜70%が相場ですが、隣地買収・私道掘削同意・接道変更などで再建築可能になれば価値が一気に上がります。当社は再建築不可物件の取り扱い経験が多く、隣地交渉のノウハウを蓄積しています。
戸建て売却の進め方（7ステップ）
1. 売却理由・希望時期の整理
2. 査定（机上→訪問）：戸建ては訪問査定が必須。土地・建物を分けて根拠を聞く
3. 媒介契約の締結
4. 売却活動：レインズ登録、ポータル掲載、現地販売会、内覧対応
5. 価格交渉・契約
6. 引渡し準備：境界確定・越境物の処理・残置物撤去・解体費清算など
7. 確定申告：譲渡所得が出る場合、3,000万円特別控除や買換え特例の検討
ホームインスペクション（建物状況調査）の活用
築20年以上の戸建てを売却する際、ホームインスペクション（建物状況調査）を売主側で実施しておくと、買主の安心材料になり、契約不適合責任のトラブルも未然に防げます。当社は提携の建築士・ホームインスペクターをご紹介でき、費用は5〜10万円程度（規模により変動）が目安です。
よくあるご質問
中央区の築古戸建ては、解体してから売るべきですか？
結論として、買主層によって判断が分かれます。実需ファミリーが買主候補なら更地のほうが建築計画を立てやすく成約が早い傾向ですが、投資家・建売業者が買主候補なら古家付きでも問題なく動きます。当社では、媒介契約前のヒアリングで買主層を絞り、解体するか古家付きで出すかをご提案します。
境界が確定していなくても売却できますか？
境界未確定でも売却は可能ですが、「現況有姿・境界非確定」の特約を付ける必要があり、買主が嫌気して価格交渉が入りやすくなります。当社では、媒介契約後に土地家屋調査士による境界確定測量（費用30〜50万円程度）を売主側で実施することをお勧めしており、結果として手取り額が伸びるケースが多いです。
リフォームしてから売ったほうが高く売れますか？
結論として、売主側で大規模リフォームをするのはお勧めしません。理由は、買主の好みに合わない可能性が高く、リフォーム費用を価格に上乗せできない傾向にあるためです。ハウスクリーニング（10〜20万円）と最低限の修繕（雨漏り・水回り）に留め、「現況の良さ」を伝える販売資料で勝負するのが最も費用対効果が高いです。
確定申告は税理士に頼むべきですか？
譲渡所得の計算は 取得費・譲渡費用・特別控除 の3点で決まります。シンプルなケースは国税庁のe-Taxで自分で申告できますが、相続絡み・買換え特例適用・複数物件の按分が必要な場合は税理士に依頼するのが安全です。当社では顧問税理士（染川順一氏）と連携しており、ご売却後の申告までフォローいたします。
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近隣区の戸建て売却ガイドもご用意しています。 大阪市北区 戸建て売却 / 大阪市浪速区 戸建て売却 / 大阪市天王寺区 戸建て売却
中央区での戸建て売却を、まずはご相談ください
当社では、大阪市中央区での戸建て売却について、土地・建物別の根拠ある査定書をお出しします。再建築不可・古家付き土地・境界未確定など、難物件の取扱経験も豊富です。
出典: 当社グループ運営 不動産相場サイト fudosan-souba.jp
この記事の執筆者
本田 憲司代表取締役資格: 宅地建物取引士
建設関係の現場と長距離トラックドライバーを経て、不動産業界に転身。新築マンション販売の最前線でリーマンショックを乗り越え、念願だった独立を果たして「不動産売却サポート関西」を立ち上げました。24年間で培った問題解決力を武器に、ご所有不動産を「自分自身の大切な資産」と捉え、売主様ご本人に成り代わって売却完了まで伴走することをお約束します。
